El complejo deportivo El Campín está en el corazón de Bogotá y es un ícono deportivo, cultural, social y gastronómico que abarca aproximadamente 227.780 m2. Dicho predio comprende áreas como la del Estadio Nemesio Camacho El Campín, el Coliseo cubierto (hoy Movistar Arena), la sede de Reclutamiento de la Policía Nacional, el Club de tenis del Distrito Capital, el Campincito, los parqueaderos norte y sur, el Palacio del Colesterol, entre otros espacios.
El pasado mes de septiembre, la administración de Claudia López anunció con bombos y platillos que estaba listo el proyecto para la “Elaboración de estudios y diseños definitivos, financiación, gestión ambiental y social, construcción, rehabilitación, mejoramiento, operación, mantenimiento, administración, explotación económica y reversión de la infraestructura comprometidos en la Unidad Deportiva El Campin de la ciudad de Bogotá D.C.”, que transformaría por completo este espacio deportivo-cultural de la ciudad.
Una vez tuvimos acceso a la información técnica y contractual de dicha iniciativa, nos pusimos en la tarea de estudiar los beneficios que traería este proyecto para la ciudad. Es importante decirlo: estamos plenamente de acuerdo con la modernización de la estructura del complejo El Campín, pero no con la privatización de los espacios públicos bajo el argumento de la “inversión” privada en la ciudad, cuando la ganancia está excesivamente a favor de los inversores, como en este caso y lo demostraremos a continuación.
Descripción del proyecto
Este proyecto se desarrollará a lo largo de un área de, aproximadamente, 167.000 m2 y contempla la construcción del escenario deportivo y cultural Nemesio Camacho El Campín (ver figura 1). Se compone de 9 unidades funcionales con objetivos distintos y explotaciones económicas diferenciadas, incluyendo un área para la Orquesta Filarmónica de Bogotá y un mega parqueadero subterráneo en las UF6, 7, 8 y 9
Este proyecto será una Alianza Público Privada (APP) sin recursos públicos, es decir, que el privado asume todo el costo de inversión inicial (CAPEX) por un valor aproximado de $1,05 billones y unos costos de operación y mantenimiento (OPEX) por cerca de $1,35 billones para completar los $2,4 billones que se proyectan en la obra, a cambio, quien gane el proyecto puede hacer usufructo del predio y su infraestructura por un plazo de 29 años y 2 meses. Este proceso se cerrará el próximo 28 de diciembre, según el SECOP [1] y, según se nos informa de manera extraoficial, siguiendo la lógica de las APP, el mismo estructurador del proyecto será proponente y se quedará con él, es decir, el Complejo Cultural Y Deportivo El Campin-CDEC S.A.S., y el proceso de adjudicación será el 29 de diciembre, a tan solo dos días de culminar la administración de Claudia López.
El Distrito incumple los compromisos
El terreno donde actualmente se encuentra el Complejo El Campín fue donado por Leonilde Matiz de Camacho y Luis Camacho Matiz, mediante escritura pública número 3305 del 9 de diciembre de 1937 de la notaría segunda de Bogotá y, revisada dicha escritura, a manera de gravamen, en la cláusula sexta, se condiciona al —entonces— municipio de Bogotá “A destinar el primero de los lotes [2] mencionados exclusivamente para construir en él un estadio y sus dependencias [3] que llevará el nombre de Estadio municipal Nemesio Camacho” (negrillas fuera del texto original).
Salvaguardando esta voluntad de los donantes, Bogotá inauguró el 15 de agosto de 1938 el Estadio Nemesio Camacho El Campín, más adelante, en 1970, se construye el Coliseo El Campín (Hoy Movistar Arena) y de manera posterior el resto de infraestructura que actualmente existe en dicho terreno. No es la primera vez que este Complejo se somete a remodelaciones, ya se han realizado en 1951, entre 1965 y 1969, y posteriormente, se hicieron adecuaciones para mejorar la infraestructura para la APP del Movistar Arena, que se suscribió por 25 años.
Bogotá, mediante las resoluciones 0043 y 0213 de 2013 adopta el Plan de Regularización y Manejo de la Unidad Deportiva El Campín, aprobada por el Departamento Administrativo de Planeación Distrital (hoy Secretaría de Planeación) con el objetivo de definir los usos dotacionales para fijar las condiciones, el óptimo funcionamiento del espacio y mitigar los impactos urbanísticos. Dichas resoluciones se han convertido en una piedra en el zapato para el proyecto actual, ya que es clara la prohibición de comercio a escala metropolitana, debido a que no es un uso complementario al dotacional, es decir, existe una restricción para la explotación económica comercial a gran escala, lo que restringiría el negocio del privado para la construcción de un centro comercial, hotel, oficinas y locales comerciales.
Tal es el descaro del Distrito, que el subdirector de parques, Javier Orlando Suárez Alonso, mediante oficio con radicado N.°1-2022-91120 del 9 de agosto de 2022 solicitó la modificación del Plan de Regularización y Manejo de la Unidad Deportiva El Campín para ampliar la escala de los usos complementarios de comercio y servicios, con lo que pretendía cambiar, entre otras, el área del actual Club de Tenis de Bogotá por un área dedicada exclusivamente al comercio a escala metropolitana. Dicha solicitud fue negada por medio de la Resolución 1229 de 2023 de la Secretaría de Planeación, y se mantienen vigentes los usos contemplados en las resoluciones 0043 y 0213 de 2013, lo que, posiblemente, restrinja la construcción de las UF 7 y 8.
Pero esta pretensión de cambiar los usos trasgrede la voluntad de los donantes contenida en la escritura pública 3305 y podría configurarse un incumplimiento al artículo 62 de la Constitución Política de Colombia que establece que: “El destino de las donaciones intervivos o testamentarias, hechas conforme a la ley para fines de interés social, no podrá ser variado ni modificado por el legislador, a menos que el objeto de la donación desaparezca”. Es decir, la administración de Claudia López le estaría incumpliendo a la familia Camacho.
¿Qué dice el contrato?, ¿cuáles son los beneficios para el Distrito con la APP?
En el numeral 4.9 de la minuta del contrato, que se encuentra publicada en la plataforma SECOP I, se establece que la contraprestación para el IDRD se distribuirá entre un componente monetario y otros beneficios no monetarios, donde el primero corresponde al 1% sobre los ingresos brutos del proyecto durante todo el plazo de ejecución, en tanto que los segundos se materializan en los siguientes elementos:
- 3.000 m2 destinados a oficinas del IDRD dentro del área concesionada al interior del edificio deportivo.
- 46 usos anuales de la sala principal del auditorio que se encuentra ubicada en la Unidad Funcional 9.
- Una sala de ensayos de 190 m2 construidos para uso exclusivo de la Orquesta Filarmónica de Bogotá.
- Un área de 80 m2 construidos para depósito de instrumentos con conexión directa a la sala de ensayos.
- Un área adicional de 80 metros cuadrados construidos ubicada en el edificio del auditorio.
- Uso de un palco VIP para el IDRD - Alcaldía de Bogotá.
- Uso de un palco VIP para la familia Camacho.
- 10 unidades de parqueo para uso permanente, fijo y exclusivo del IDRD. Además, se permitirá el uso de seiscientas cuarenta (640) horas mensuales de parqueo.
- 200 tiquetes gratuitos en cada partido del fútbol profesional colombiano para la población beneficiaria de los programas adelantados por el IDRD.
- 100 tiquetes gratuitos en cada partido del futbol profesional colombiano para promoción de deportistas inscritos en el registro distrital de deportistas.
- 40 días anuales en el área concesionada para la promoción de espacios itinerantes de exposición recreativa, deportiva y/o cultural por parte del IDRD.
- 90 tiquetes mensuales del tour guiado por el estadio para niños, niñas y adolescentes, sus profesores o monitores, personas en situación de discapacidad y sus cuidadores y deportistas inscritos en el registro de deportistas de Bogotá o el instrumento que lo sustituya.
De acuerdo con lo anterior, el porcentaje de contraprestación monetaria y no monetaria para el IDRD alcanza el 2,84%, aproximadamente, sobre los ingresos hasta que se alcance Valor Presente de los Ingresos Esperados (VPIE) del proyecto.
Un gran negocio para el privado. ¿Existe riesgo o el negocio está asegurado?
En toda la documentación pública presentada no se evidencia la proyección económica del proyecto, es decir, se esconden las posibles ganancias del privado para evitar hacer visible el descaro.
Ahora bien, para hacer un estimado de los ingresos a obtener durante el periodo de concesión, pedimos oficialmente al IDRD la información de los ingresos y costos operacionales de los últimos 20 años generados por el Estadio El Campín, con el objetivo de analizar la utilidad operacional promedio y así ver que tan rentable, o no, es el negocio de la APP planteada.
Como resultado del análisis del periodo 2002 - 2023, se obtuvo que el incremento de ingresos por aprovechamiento y espectáculos públicos es de aproximadamente 10% anual y la utilidad operacional (restando costos operacionales y mantenimiento) es de más del 40%. Proyectando estas cifras, a los 29 años y 2 meses que dura la operación de la APP, obtuvimos que tan solo con el Estadio El Campín (con la capacidad de hoy y no la proyectada) se generarían ganancias por $2,45 billones, es decir, solo el usufructo del Estadio permite recuperar la inversión privada.
Ahora bien, es importante analizar el proyecto de manera integral, por eso evidenciamos las otras áreas de usufructo que contiene la remodelación del complejo, con lo que se proyecta un mayor nivel de ganancia:
- Parqueadero subterráneo con capacidad para 1.300 autos, 700 motos y 600 bicicletas.
- UF 1 -Zona Gastro: 4.100 m2 para restaurantes, lo que representan aproximadamente 30 restaurantes para arrendar.
- UF 7 - Zona de entretenimiento: 25.000 m2 para espacios recreativos y comerciales que podrán ser para cines, salas de experiencias y otras actividades lúdicas, comerciales y culturales. Este edificio podrá contar con pantallas de gran formato en donde se podrán proyectar grabaciones y publicidad de eventos y otros productos.
- UF 8 - Emprendimiento: un edificio que en sus niveles más bajos contendrá espacios para locales comerciales y de servicios, y en sus niveles más altos integrará un hotel de las siguientes características:
Área construida mínima del Hotel: 4.700 m2. (aproximadamente 150 habitaciones).
Área construida mínima / Edificación oficinas: 9.000 m2.
Área construida mínima / Edificación locales comerciales: 17.700 m2.
Cuantificando todas estas áreas de usufructo y sabiendo que solo con el Estadio El Campín se recupera la inversión y los gastos de mantenimiento durante la APP, ¿será un mal negocio? Estamos seguros de que NO.
En conclusión, esta APP, tal y como está formulada actualmente, trasgrede la voluntad de la familia donante del terreno, incumple las normas de regulación y manejo en los usos del suelo y el POT y termina siendo la entrega por más de 29 años de área pública para el beneficio y usufructo de operadores privados con un mínimo retorno de ganancia para el Distrito, otro pésimo negocio de la ciudad que demuestra que su administración piensa más en la ganancia privada que en el bienestar general.
[1] Detalle del Proceso Número: IDRD-APP-IP-051-2023
[2] Lote de área 281.267 m2 que es donde se encuentra actualmente todo el complejo el Campin
[3] Negrilla fuera de texto
