El fenómeno inmobiliario en Bogotá parece no detenerse, al punto que hay sectores en la ciudad que están vendiendo el metro cuadrado a $16 millones, en Chicó, Lago, Refugio, entre las calles 85 y 100.
Hay mucho extranjero, mucha empresa de servicio comprando a esos precios, explica el director de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, Gustavo Adolfo Marulanda, cinco años en el cargo, doce en el gobierno de Bogotá.
La ciudad recoge cerca del 83 por ciento de la inversión extranjera directa que llega al país, genera cerca del 26 por ciento del Producto Interno Bruto. Eso hace que su economía sea muy dinámica, y que tenga potencial para que extranjeros compren en la ciudad en sectores exclusivos.
¿Cuántos predios tiene la ciudad?
Hoy Bogotá tiene 2 millones 393 mil 649 predios. Hay de todos los usos: residencial, industrial, comercial, hay dotacional, y cerca de 48 mil predios rurales.
¿Todos esos predios están estratificados?
Los predios residenciales tienen estrato del 1 al 6, esa es una tarea que también muy juiciosamente adelanta Planeación Distrital, de acuerdo con la metodología que el Gobierno Nacional entrega para tal fin.
¿Cuáles son los estratos más dinámicos?
Los estratos que más crecen y más predios tienen son los que están ubicados en los estratos 2 y 3, especialmente en el estrato 3.
El estrato 3 tiene hoy cerca de 600 mil predios, de millón 800 mil predios residenciales. De esos dos millones 300 mil que le estoy citando, cerca de 1.9 millones de predios son residenciales, y de esos cerca de 600 mil pertenecen al estrato 3, que es donde más hay una relación significativa de predios, seguidos por los estratos 2, 4, después el 1, el 5 y el 6, respectivamente.
¿Hay residencias lujosas y ostentosas en estratos 1 y 2?
Se encuentran predios que están mimetizados en zonas de estratos mucho más bajos. Hay predios de valores catastrales, comerciales, que están en zonas de estrato 2 y 3 que efectivamente tendrían áreas, acabados y unos valores muy similares y cercanos de predios que están en otro tipo de estratos como 5 o 6.
Obviamente allí la diferencia está en el valor del suelo, pero en términos generales, construcción y acabados son muy similares y muy parecidos, y se encuentran mimetizados en estos sectores pagando unas tarifas muy bajas.
Cada día vale más comprar una casa en Bogotá. ¿Hasta cuándo seguirá esa espiral?
La tendencia es constante y permanente en la ciudad. Nosotros que hacemos ese seguimiento al mercado inmobiliario todos los años vemos cómo va creciendo esta ciudad, y depende de dos variables económicas sencillas de oferta y demanda.
La demanda por predios en Bogotá es bastante significativa, hoy tenemos una estadística de que cerca de 300 mil familias están sin vivienda, o están buscándola. Y la oferta sigue a ritmo acelerado.
¿Por eso están tumbando casas en el norte y haciendo edificios?
Se va reconvirtiendo, y de hecho están comprando propiedades horizontales de uno, dos pisos, para convertirlas en propiedades horizontales mucho más altas.
¿Es mejor comprar casa hoy o conviene esperar?
No soy asesor en temas inmobiliarios, pero obviamente lo que uno ve con las estadísticas de los años anteriores es que vamos creciendo en un ritmo bastante interesante. Comprar vivienda en Bogotá es muy buen negocio y es una muy buena forma de invertir.
¿Si el déficil es de 300 viviendas, cuál es la oferta?
La oferta no crece año a año más de 60 mil unidades. Es decir, siempre vamos a tener un déficit. ¿Y dónde se presenta ese déficit? Básicamente en los estratos medios y bajos de la población, 1 al 3.
¿Cómo ha crecido la ciudad en los últimos años?
En los últimos 5 años Catastro Bogotá ha incorporado cerca de 30 millones de metros cuadrados nuevos de construcción. El último año incorporamos más de 6.9 millones de metros cuadrados de construcción.
Para hacernos una idea de qué es eso, toda la localidad de La Candelaria tiene cerca de 3 millones de metros cuadrados. Es decir, cada año Bogotá está creciendo cerca a dos veces la localidad de La Candelaria. Esa es el área que estamos incorporando año a año en el Catastro de Bogotá.
¿En el momento de pagar impuestos esos predios actualizan la información o es difícil detectarlo?
Todos los años el Catastro de Bogotá actualiza la información física, jurídica y económica de los predios, le hace un seguimiento al mercado inmobiliario. Nosotros, año a año tenemos fuentes primarias y fuentes secundarias para saber cómo se está comportando el mercado inmobiliario.
Dentro de las fuentes primarias, todos los años recorremos esta ciudad palmo a palmo, recogiendo el "se vende", el "se arrienda", después pasamos como cliente oculto, entendiendo un poco cómo se tranza el mercado. Un poco lo que haría cualquiera de nosotros cuando quiere comprar vivienda.
Pero además tenemos información, como le decía anteriormente, de la Superintendencia de Notariado y Registro, tenemos información del sistema financiero, de Camacol y de otras fuentes de constructores que nos permiten saber efectivamente cómo se está moviendo el mercado en cada uno de los sectores de Bogotá, y eso es lo que nos permite identificar efectivamente cuál es el valor comercial de los inmuebles de la ciudad.
¿Sigue siendo real que uno es el precio de un predio en el catastro y otro el comercial?
Hoy todavía se mantiene un poco ese tema, hay que reconocerlo. El valor catastral, digamos que hoy se aproxima mucho, entre el 70 y el 80 por ciento del valor comercial del inmueble. La gente todavía no declara el valor efectivo de la venta igual al de la transacción, se subregistran esos valores.
¿Cómo ha crecido el cobro de impuestos por la tenencia de predios?
Pasamos de una base de recaudo efectivo de impuesto predial en el año 2007 de $700 mil millones a un ingreso este año de cerca de $1.7 billones, casi tres veces, pero esto no es solo por el crecimiento del precio o del valor, sino que también hemos venido capturando significativamente nuevas áreas construidas en Bogotá.
¿Hay demasiadas quejas por el cobro excesivo?
Este año hemos recibido cerca de 3200 reclamaciones de revisión de avalúo, de un universo de 2 millones 300 mil predios que son los que avaluamos. De esos reclamos el 40 por ciento efectivamente es satisfactorio y el ciudadano tuvo la razón. ¿Por qué? Porque nosotros utilizamos procesos masivos en donde el margen de error permisible es del 5 por ciento pero no llegamos ni siquiera al 0.1 por ciento. Nuestro producto es bastante cercano a la realidad.
¿Es mejor comprar casa hoy o conviene esperar?
No soy asesor en temas inmobiliarios, pero obviamente lo que uno ve con las estadísticas de los años anteriores es que vamos creciendo en un ritmo bastante interesante. Comprar vivienda en Bogotá es muy buen negocio y es una muy buena forma de invertir.
¿Si el déficil es de 300 viviendas, cuál es la oferta?
La oferta no crece año a año más de 60 mil unidades. Es decir, siempre vamos a tener un déficit. ¿Y dónde se presenta ese déficit? Básicamente en los estratos medios y bajos de la población, 1 al 3.
¿Cómo ha crecido la ciudad en los últimos años?
En los últimos 5 años Catastro Bogotá ha incorporado cerca de 30 millones de metros cuadrados nuevos de construcción. El último año incorporamos más de 6.9 millones de metros cuadrados de construcción.
Para hacernos una idea de qué es eso, toda la localidad de La Candelaria tiene cerca de 3 millones de metros cuadrados. Es decir, cada año Bogotá está creciendo cerca a dos veces la localidad de La Candelaria. Esa es el área que estamos incorporando año a año en el Catastro de Bogotá.
¿En el momento de pagar impuestos esos predios actualizan la información o es difícil detectarlo?
Todos los años el Catastro de Bogotá actualiza la información física, jurídica y económica de los predios, le hace un seguimiento al mercado inmobiliario. Nosotros, año a año tenemos fuentes primarias y fuentes secundarias para saber cómo se está comportando el mercado inmobiliario.
Dentro de las fuentes primarias, todos los años recorremos esta ciudad palmo a palmo, recogiendo el "se vende", el "se arrienda", después pasamos como cliente oculto, entendiendo un poco cómo se tranza el mercado. Un poco lo que haría cualquiera de nosotros cuando quiere comprar vivienda.
Pero además tenemos información, como le decía anteriormente, de la Superintendencia de Notariado y Registro, tenemos información del sistema financiero, de Camacol y de otras fuentes de constructores que nos permiten saber efectivamente cómo se está moviendo el mercado en cada uno de los sectores de Bogotá, y eso es lo que nos permite identificar efectivamente cuál es el valor comercial de los inmuebles de la ciudad.
¿Sigue siendo real que uno es el precio de un predio en el catastro y otro el comercial?
Hoy todavía se mantiene un poco ese tema, hay que reconocerlo. El valor catastral, digamos que hoy se aproxima mucho, entre el 70 y el 80 por ciento del valor comercial del inmueble. La gente todavía no declara el valor efectivo de la venta igual al de la transacción, se subregistran esos valores.
¿Cómo ha crecido el cobro de impuestos por la tenencia de predios?
Pasamos de una base de recaudo efectivo de impuesto predial en el año 2007 de $700 mil millones a un ingreso este año de cerca de $1.7 billones, casi tres veces, pero esto no es solo por el crecimiento del precio o del valor, sino que también hemos venido capturando significativamente nuevas áreas construidas en Bogotá.
¿Hay demasiadas quejas por el cobro excesivo?
Este año hemos recibido cerca de 3200 reclamaciones de revisión de avalúo, de un universo de 2 millones 300 mil predios que son los que avaluamos. De esos reclamos el 40 por ciento efectivamente es satisfactorio y el ciudadano tuvo la razón. ¿Por qué? Porque nosotros utilizamos procesos masivos en donde el margen de error permisible es del 5 por ciento pero no llegamos ni siquiera al 0.1 por ciento. Nuestro producto es bastante cercano a la realidad.
